2015.10.28 就房地產市場的調控措施以及公共房屋政策調整需求所提出的口頭質


隨著樓價日益脫離普通居民的實際購買力,本澳的安居問題也隨之擴大。在特區政府推進住屋保障體系建設的同時,如何解決中等收入人士,即所謂“夾心階層”置業問題恰恰是檢驗政府房屋政策成效的關鍵所在。

行政長官在二零一四年《參選政綱》中強調,澳門未來的房屋政策有兩大重點,一是通過公共房屋體系為居民提供基本居住保障,二是運用市場機制滿足社會多層次的住屋需求。可見,特區政府房屋政策的初衷是落實私樓市場和保障性公屋“雙軌”並行的房屋調控政策。然而,綜觀目前私樓市場的供應結構,中高端單位比例過大,適合夾心階層置業的普通單位供應明顯不足,加上私人住宅單位落成量少,供求錯位十分明顯。其次,在公屋的供應方面,現時的供應量根本無法滿足基層居民的居住需要,難以緩解中低收入階層的住屋困難,從而加劇了住屋領域的矛盾。

近年,特區政府採取了一系列的調控樓市及補助措施,例如停止投資移民政策、取消四厘補貼、增加特別印花稅和非澳門居民及法人的印花稅等,但是樓價仍然不降反升。值得注意的是,近年住宅單位買家中已持有一個或以上的住宅單位的比重持續上升,由2011年的59.35%升至2013年的81.04%,換言之,本澳房地產市場的投資需求仍然旺盛。並且,根據相關調查數據,本澳家庭中與3-5位家庭成員同住的佔75.9%;68.3%的家庭居住面積在80平米以下。面對新婚及拆戶的居住需求,以及未來常住人口數量的增加,在樓價踞高不下的大環境下,未來的房屋供應壓力勢必進一步加大。

澳門人口密集、土地資源緊缺,樓價持續高企,多年累積下形成了今天的結構性房屋供求失衡問題。再者,一方面買屋投資、新落成住宅平均面積越來越大;一方面買不起、租不起屋,為樓所困。因此,要全面解決居民的住屋問題,當局須切實加強政策的頂層設計和整體規劃,確保“基本住屋有保障、中端需求有支持、高端市場有調控”的總體思路,進一步加大宏觀調控力度,建立多層次的持續供應體系,將市場機制與公共房屋保障制度有機結合,針對不同收入群體、不同階層需求,實行不同的住屋政策。否則,持續累積的剛性需求只會不斷推高樓價和租金,樓價依然會脫離普羅大眾的購買能力,陷入惡性循環。

為此,本人提出下列質詢:

一、日前特區政府撤銷“促進房地產市場可持續發展工作小組”,撤銷原因是鑒於該小組的工作已基本完成。加之,今年初房屋局領導層進行人事調整。社會普遍猜測政府是否有意“鬆綁” 樓市,使樓價再度飆升。雖然目前本澳樓市價格有所下跌,但仍在高位,即非合理價位運行。換言之,本澳樓市仍未達至穩定階段,因此現時更不應放鬆對樓市的調控。無論今後政府以何種名義或形式填補該小組撤銷後的工作空白,仍須進一步密切留意本澳樓市及外圍經濟變化,繼續適時制定相關調控措施,切實保障居民的基本住屋需要。為此,請問當局,今後如何繼續加強對房地產市場的監管,研究並適時出臺有效的房地產調控措施,促樓價回歸合理水準?如何構建住屋長效機制,避免政策的隨意性導致樓市的波動?

二、房屋需求的估算是政府推進住屋保障機制建設的目標基礎。政府的公共房屋政策一直主張“社屋為主、經屋為輔”,主要考慮本澳土地資源緊缺,在善用公共資源的前提下,政府的房屋政策必須優先照顧和保障基層的居住需求。但是,加強住屋保障長效機制的建設,必須要重視當前結構性的住屋需求問題,因此,請問當局,在確保資源得到善用的前提下,有否推算未來公共房屋的需求,進一步研究公共房屋的功能定位?

三、特區政府擬採取短、中長期措施,通過收回閒置土地、開發新城填海地等,確保未來房屋建設的土地供應。但是,整個土地開發和房屋興建過程一般需時多年甚至十多年,因此,請問當局,針對目前夾心階層置業的剛性需求有何應對措施?會否重點發展中低價位、中小戶型、符合普羅大眾購買力的房屋,形成多元的市場供應體系?以及,政府對於社會提出興建限價樓的建議有何想法?


澳門特別行政區立法會議員

何   潤   生

                                        二零一五年十月二十八日





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