2017.05.11 房地產市場調控措施


行政長官早前列席立法會時指出,現時本澳樓市多為澳人“自炒”;並強調,需要出手時必定出手。近日,當局再推出“收緊非首次置業按揭”的措施,目的是要遏抑熾熱投資行為。事實上,鄰近地區於去年已收緊樓市相關政策,甚至逐步“加碼”,本人亦曾多次呼籲政府研究加強調控措施,抑制樓市過熱,免本澳成政策窪地。而近期本澳樓價隨博彩業收入“止跌回升”而呈上漲趨勢,3月份的平均樓價為91,801元每平方米,比去年同期增長近兩萬元,社會有意見質疑政府已錯過了調控樓市的最佳時機。此外,需要強調的是,樓市調控要隨市調整、對症下藥,首要任務是加強頂層設計,系統研究、制定短期和長期相結合的措施與機制,絕不能再“擠牙膏”式調控,否則只會繼續陷入過往“越調越高”的困局。

為此,就“樓市調控措施”方面,本人有以下兩點建議須再次向政府指出:

首先,樓市調控重點應從交易向持有環節轉移。

由於回歸後經濟的高速發展,加之本澳居民投資渠道單一,澳門住宅市場投資需求旺盛,大大推高了整體樓市價格,導致自用型置業需求的居民需要同樣承擔高昂的樓價。“置業難”與“以樓牟利”兩級分化現象日益嚴重。根據最新資料顯示,2016年本澳住宅交易中佔9成9是本地居民,當中一半以上持有 1個或以上物業。

當局於《2017年施政報告》提出,將維持免收居民房屋稅首3,500元稅款,以及向每一住宅單位提供每月200元電費補貼的政策。事實上,社會早有意見指出,上述惠異政策並無助於改善目前澳門居民的“安居”難題,而且有關做法令擁有多套住宅、非以自主為目的,即“以樓牟利”的投資者也同時享有政策所帶來的“優惠”。並且,由於在房屋持有階段幾乎“零成本”的作用下,變相助漲了“炒風”,加劇了住屋領域的不公平現象。因此,在當前樓價居高不下、普羅大眾置業成本不斷增加的情況下,本人認為,對於擁有多套住宅、並以此牟利者,建議3,500元房屋稅豁免額和每月200元電費補貼的惠民措施只適用於首套房產,同時調升其第一套以外其他住宅的房屋稅,增加房屋持有階段的成本。此外,對於非首次置業者,建議根據持有物業的數量,實行階梯式徵稅,增加炒賣成本。

其次,進一步提升房地產市場信息的透明度。

眾所周知,客觀準確的房地產資料數據,無疑是政府掌握房地產業基本情況、發展趨勢,以至制定政策的重要依據。長期以來,本澳房地產市場缺乏有效資料數據已是不爭的事實。

目前,關於房地產市場的相關信息主要依賴統計局、財政局;儘管當局亦開始發佈“澳門樓價指數”。但鑒於有關數據統計與公佈有待完善,因此,本人再次促請政府,持續提升房地產市場信息的透明度,將有關統計數據進一步細化,如劃分本地置業與非本地置業,區分是否為第二套、第三套等多次置業情況,令研究覆蓋的內容體系更加豐富、多元。逐步建立起一套符合澳門實際情況的房地產指標體系,為樓市的穩定健康發展提供科學的依據。

 

二零一七年五月十一日





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